...y también en España, está detenido, parado o en fuera de juego»
Mikel Echevarren (Colliers) analiza el ritmo de inversión en el 'real estate' español y prevé cuándo llegará la recuperación del sector.
Aunque «hay quien lo reconoce más o menos, en función de sus intereses», Mikel Echevarren, presidente de Colliers Iberia, es consciente del momento que atraviesa el ‘real estate’ español. Conocido por ser uno de los primeros expertos en alertar de la crisis de 2008, compara el actual contexto a la «sensación de estar inmersos en un túnel«. En pleno SIMA 2023, el experto analizó el ritmo de inversión, el comportamiento de los distintos segmentos o el impacto de la «lamentable» Ley de Vivienda junto a Brainsre.news. Según sus cálculos, la recuperación será paulatina y llegará a mediados del próximo año.
Desde el incremento de costes y riesgos financieros a causa de la inflación, «todas las cosas inmobiliarias que rentan valen menos, y el mercado -compradores y vendedores- no es capaz de ponerse de acuerdo en cuánto menos valen las cosas«, explica Echevarren.
A nivel global, las transacciones «se han reducido significativamente», casi un 50% el primer trimestre de 2023. Durante los meses de enero y febrero, Echevarren recuerda que la inversión fue un 56% menor que la media de los últimos cinco años; en marzo, un 76%. En su opinión, «el mercado de inversión institucional a nivel global, y también en España, está detenido, parado o en fuera de juego«.
Frente a este punto débil «general», el punto fuerte del mercado español sería la resistencia del sector por excelencia. «Esta crisis no empieza por la R de Residencial» ya que «no afecta tanto al mercado de la vivienda». Aunque sí tiene sus propias afecciones -como el incremento de tipos, que dificulta el acceso a la vivienda a los perfiles con menos recursos-, Echevarren se refiere a que «las empresas promotoras no están endeudadas fuertemente«.
Evolución de la incertidumbre en el ‘real estate’ español
Si el mercado evoluciona, la incertidumbre también. De 2008 a 2012, el presidente de Colliers explica que «el mercado inmobiliario dejó de existir, no había inversores, los vendedores no podían vender los activos porque no había liquidez en el mercado, y las únicas transacciones que se hacían eran desde los deudores a los bancos o adjudicaciones bancarias».
En la actualidad, sin embargo, hay una enorme diferencia: «los activos siguen siendo líquidos, hay mucho interés por invertir, pero no a los precios a los que los propietarios están dispuestos a vender», matiza el experto.
¿Por qué? «Llevamos diez años de incrementos continuados de precios de todos los activos» o, lo que es lo mismo, de compresión de las rentabilidades. «Es muy duro reconocer que las cosas valen menos», asume Echevarren. ¿Cuánto tiempo durará? En países como Alemania están acelerándose para salir ya de ese ‘impasse’, pero «España, como siempre, tarda más en entrar y tarda más en salir».
Desde su perspectiva, el panorama podría traducirse en 18-24 meses de un mercado atípico, sin muchas inversiones o derivadas a segmentos menos típicos en este mercado.
Situación política: el talón de Aquiles del ‘real estate’ español
Según Echevarren, «el defecto ‘typical spanish’ es la propia situación política: el Gobierno ha creado una incertidumbre innecesaria dentro del sector de la vivienda de alquiler», un sector «crítico» en el que se necesitan cientos de miles de viviendas todos los años. «Por ganar votos, (el Gobierno) ha creado una Ley de Vivienda que tiene la misma seguridad jurídica o nivel legislativo que la Ley del Sí es Sí«. En su opinión, «lamentable».
Recientemente, «Moody’s emitió una nota de calificación crediticia del riesgo inmobiliario español que, por la Ley de la Vivienda, indica que los riesgos han subido significativamente para todos los préstamos que se den al sector residencial», señala Echevarren. Aunque «ha pasado inadvertido», es «un tema de enorme preocupación y, lógicamente, de constatación de que la Ley de Vivienda ha sido un error».
¿Se ha tenido en cuenta al propio sector? «En absoluto», aclara Echevarren. «Para el Gobierno, estar cerca de los promotores es casi pecado mortal«, comenta el presidente de Colliers. Si bien el nuevo texto ha suprimido algún matiz que era una «locura», como el requisito de dedicar el 30% del suelo urbano consolidado para el desarrollo de viviendas a vivienda de protección oficial (VPO), a cambio se ha introducido otra «barbaridad», como incrementar hasta el 40% las cesiones en VPO en cada ámbito.
«Es una legislación que incrementa los riesgos muy significativamente y que además es mala para los inquilinos», concluye Echevarren.
Hotelero, logístico y alternativo, los segmentos más interesantes donde invertir
¿Por qué otros segmentos apostarán los fondos? Echevarren matiza: «un fondo no puede cambiar los objetivos de inversión»: si levantó dinero para invertir en x, no puede dedicar ese dinero a y, así que «un gestor de fondos tiene, normalmente, muchos bolsillos».
Obviando el residencial, el sector líder durante los dos últimos años ha sido, en su opinión, el hotelero, donde se han comprado, sobre todo, activos para ser reposicionados. Un apetito que «sigue siendo todavía muy fuerte» y capta «más de 3.000 millones de euros cada año».
Otro sector fuerte es el logístico. Aunque «debería haber sufrido, igual que oficinas, porque tenía unas ‘yields’ muy bajas», Echevarren señala la ruptura al alza de los precios de alquiler logístico. Lo que antes se alquilaba entre 3 y euros, ahora se puede estar alquilando fácilmente entre 6 y 10 euros: se ha incrementado, han ajustado valores y «sigue siendo muy dinámico, aunque hay zonas que dan un poco de miedo por sobreoferta».
También «interesantes» son sectores alternativos como residencias de estudiantes, centros de datos o sanitario, y el residencial de lujo, que sigue «fortissimo» no sólo en Madrid, sino también en la costa, y «moviliza bastantes millones de euros al año».
Vivienda en alquiler y oficinas, los segmentos más afectados por la crisis
En la otra cara de la moneda, «vivienda en alquiler está fuera de juego, no hay nadie que ahora case operaciones de Build to Rent (BtR) que no estuvieran cerradas ya hace meses». Desde su perspectiva, «es un espejismo decir que el primer trimestre de año se han transaccionado 1.600 millones de euros del sector living», ya que «es la inercia del pasado, ahora mismo no te salen los números».
Otro sector que se ha quedado fuera de juego sería oficinas. El equipo de Colliers ha asesorado la mayor operación del mercado en el primer trimestre, pero Echevarren señala que se trata de una compra por parte de un ‘family office’ español, 100% con equity.
La «recuperación paulatina» del mercado llegará hacia mediados de 2024
A finales del pasado año, la consultora estimó que la inversión europea volvería a apostar por el ‘real estate’ español de junio a diciembre de 2023. «Hoy por hoy, esa expectativa es casi un rezo, no nos lo acabamos de creer, al menos para España». El mercado empezará a recuperarse cuando sienta que lo peor de la subida de los tipos de interés ha pasado. Y todavía no ha llegado ese momento, aclara Echevarren.
El Banco Central Europeo podrá llegar en torno al 3,75%, quizá en julio o en septiembre de este año, «pero en 2023 no vamos a ver -creemos- una recuperación del mercado, sino mercado con dificultad, y más recuperación hacia mitad del 2024». En esta línea, los niveles de inversión inmobiliaria podrían situarse entre un 40 y un 50% menos con respecto al próximo año.
Fuente: Brainsre News
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